La forme juridique de Société Civile Immobilière (SCI) est très prisée en France par les créateurs d’entreprises qui souhaitent exercer une activité d’investissement immobilier. Comme tout statut juridique, la SCI présente des avantages tels que la simplicité de la transmission de patrimoine, mais également des inconvénients comme la responsabilité indéfinie des associés en cas de dette.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale permettant à plusieurs personnes d’être propriétaire d’un bien immobilier et d’en assurer la gestion ensemble.
Une SCI doit être constituée de 2 associés minimum. Aucun capital minimum n’est demandé pour la constitution du capital social d’une SCI. Cependant, l’entrepreneur doit indiquer dans les statuts s’il souhaite un capital fixe ou un capital variable. Le capital social de la société peut être constituer d’apports en nature (biens meubles ou immeubles) ou en numéraire (sommes d’argent). Ils peuvent être de type pur et simple, auquel cas les associés qui transmettent un ou plusieurs éléments d’actifs obtiendront des actions ou parts sociales. Les apports peuvent être établis à titre onéreux et l’apporteur recevra une contrepartie immédiate et non des titres de société. Il existe également les apports mixtes, c’est-à-dire que l’apporteur est à la fois rémunéré par des actions ou parts sociales et par une contrepartie immédiate.
Il existe différents types de SCI :
– La SCI familiale ;
– La SCI de gestion ou de location ;
– La SCI construction-vente ;
– La SCI d’attribution.
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Les avantages d’une SCI
Un des nombreux avantages d’une SCI est que ce statut juridique protège le patrimoine des associés. Elle permet de limiter la responsabilité des associés de la SCI par rapport aux investissements réalisés. Les créanciers ont la possibilité de se retourner contre les associés après avoir engagé une action infructueuse contre la société.
Une SCI permet d’éviter tout conflit dû à l’indivision (divorce, séparation, décès, etc…). Il est rédigé, dans les statuts de la SCI, la part sociale et le droit de vote dont vont bénéficier chaque héritier. Cela permet de contourner le mode de fonctionnement complexe de l’indivision qui implique normalement l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion.
Lors de la création d’une SCI, le dirigeant peut choisir le régime d’imposition de la société qu’il souhaite. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), c’est-à-dire que la société ne déclare pas ses bénéfices et ne paye pas d’impôts directement. Cependant, les associés peuvent choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle peut bénéficier de la loi Scellier qui offre une réduction d’impôts proportionnelle aux parts sociales des associés.
Le statut juridique SCI favorise la transmission du patrimoine au sein des familles et simplifie la procédure. Si les parents souhaitent transmettre un bien immobilier à leurs enfants, la gestion du bien sera conservée. La SCI possèdera l’immeuble et les parts de la société seront distribuées à leurs enfants, qui deviendront les gérants de la SCI, sans avoir besoin de faire appel à un notaire. Par ailleurs, les frais de transmission du patrimoine immobilier sont allégés puisque le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes.
Les inconvénients d’une SCI
Le plus grand inconvénient d’une SCI est la complexité des démarches à suivre pour créer ce type de société. L’accomplissement de démarches administratives et juridiques sont nécessaires à la création d’une SCI comme remplir un formulaire M0 pour l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), dont les frais de greffe s’élèvent à 39,42 €. Le gérant et les associés de la SCI doivent commencer par la rédaction des statuts où ils ont la liberté de les adapter aux objectifs qu’ils se sont fixés. Ils doivent faire preuve de vigilance car la rédaction des statuts est complexe et requiert une réelle précision. La rédaction des statuts doit être établie par écrit par acte notarié ou par acte sous seing privé.
Comme nous l’avons vu précédemment, une SCI est directement soumise à l’impôt sur le revenu mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Cependant, à partir du moment où la SCI a choisi le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne peut plus choisir le régime d’imposition sur le revenu.
Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. En effet, chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, à proportion de leurs parts sociales qu’ils détiennent.
Au moins une fois par an, le gérant d’une SCI est contraint de convoquer tous les associés de la société en assemblée générale. Cependant, tout associé de la SCI peut adresser une lettre recommandée au gérant afin de convoquer l’ensemble des associés pour débattre d’un sujet spécifique.
